在大温, 过去十年房地产市场的持续火爆也造就了验屋市场的繁荣。对于验屋师的工作, 有过买卖房屋经验的业主大概都能说出一二。然而对验屋行业的局限性从主流媒体到中文传媒却一直鲜有报道，对专业验屋服务应该有什么样的期待也并不是人人都有明确清晰的认识。
验屋行业和其他行业一样有其不可避免的局限性。 验屋有一整套的作业标准(Standards of practice)可循。在此标准下可以用一句话来定义概括验屋工作：验屋是在不破坏房屋现状的前提下(Non-invasive)对房屋每一個能够正常 检测(Readily accessible)的系統和房屋构件的视觉检查(Visual inspection)。
首先是不破坏房屋现状(Non-invasive): 对房屋主体来说是指不能打开、拆开房屋的现有构造，比如封闭的墙体、地板等，以避免对房屋造成破坏。因而检查的范围就局限在房屋构造之外而不能“穿透”； 其次是只能进行正常/常规检测 (Readily accessible)。比如对于房屋的操作系统而言是指不能测试水/煤气的安全阀, 控制阀 (safety / shut-off valves) 等。拿壁炉来举例, 在平时验屋时有相当一部分房屋的壁炉火种在验屋时并没有点着, 严格说验屋师在这种情况下是不应该去点火的。因为这里涉及一个责任: 比如经验屋师点火测试后发生煤气泄露等安全问题 (虽然机率很小) ，这也是把这一条写进作业标准的原因；再有就是视觉检查 (Visual inspection) 。对这一条验屋作业标准有明文规定：所有检验项目是基于视觉检验的基础上的。也就是说, 验屋结果是完全从视觉检查出发, 只有看到可疑, 不正常的迹象才做相应的结论判定。目前少数验屋师能够应用最先进的房屋红外热像扫描技术辅助验屋能够获取更多的信息, 从而增加了发现问题的机会。这一技术还处于“拓荒”阶段，现时并没有写入行业标准。
对于有物业管理的共管物业(Strata), 验屋作业标准也明确规定对于公共区域(Common area)的检查是不作要求的。大部分情况是验屋师会对公共区域做一个概略的检查(Walk through), 主要目的是看主要系统有无异常状况, 帮助买家发现更多关于该物业的信息。验屋师牌照的检验许可范围规定验屋师可以检查的房屋是不能超过四套分户住宅的, 这里还涉及一个资格权限的问题。
除了行业标准外, 验屋师的职业定位也明确规定验屋师的工作不是技术专家（technically exhaustive）, 更不能替代专项工程服务（Engineering service）。激烈的市场竞争, 广告宣传有时会令验屋师自觉不自觉地把自己推到”专家”的位置。而验屋师在房产交易过程中所扮演的角色决定了验屋师的职业定位应该是 Generalist, 而决不是专家。验屋就像给房屋作“体检”：如果把验屋师验屋比作医生做检查，那么验屋师所扮演的更象家庭医生的角色。验屋师对房屋各系统都有基本认识,也 可能是一个或多个系统的专家，但绝不是每个系統的专家；就像没有任何一个医生同时是各个专科的专家一个道理。验屋师对结构系统的认识可能比结构工程师要 少，同样对暖气系統的了解也较暖气专业人员要少，因此若发现某个系統有大的问题时，应建议找相应的系统专家作进一步评估。就像家庭医生发现或怀疑有问题 时，会把病人推荐给专科医生一样。
验屋作为目前北美房地产界广为接受的做法，开始于上世纪70年代的美国，而验屋师作为职业, 也有40年左右的历史了。客观了解验屋行业, 明确验屋师的职业定位能够帮助买家, 投资者对验屋服务有更加理性的期待。
